Grenada citizenship by investment: routes, costs, due diligence in 2026
格林納達投資入籍計劃在2026年已非單一產品，而是三條並行路徑的選擇題，其成本差異對家族辦公室的資產配置策略已構成實質影響。負責管理該計劃的公民投資單位（Citizenship by Investment Unit, CIU），根據《格林納達投資入籍法》（2013年第15號法案，經修訂）賦予的權力，在過去十四個月內兩度調整費用表，最近一次為2026年3月。所有申請路徑現均須繳付每位主申請人1,500美元（約11,700港元）的不予退還處理費；房地產選項的政府行政費亦由單一申請人50,000美元（約39萬港元）上調至65,000美元（約50.7萬港元）。對於來自四個指定地區的申請人，強化盡職審查（enhanced due diligence）門檻同步收緊，意味自2024年底以來，部分申請人的實際入籍成本已上漲超過兩成。對於考慮取得第二本護照的高淨值家庭而言，選擇國家轉型基金（National Transformation Fund, NTF）捐獻、房地產投資或經核准項目（approved-project route），已非純粹個人偏好，而是一項必須每年更新的總成本、資金鎖定期與退出時間表計算。
國家轉型基金捐獻路徑：最快但全額消耗
NTF捐獻是取得格林納達公民身份的最快途徑，由遞交完整申請起計，官方審批時間為60至90天。從資本承諾角度而言，這也是最簡單的路徑：申請人向政府基金作出一筆不予退還的捐獻，公民身份批出後無需承擔任何進一步投資或持有期義務。
最低捐獻額及家庭定價
截至2026年3月，單一申請人的最低NTF捐獻額為150,000美元（約117萬港元），與2024年修訂時相同。四人家庭——主申請人、配偶及最多兩名受養人——須捐獻200,000美元（約156萬港元）。每增加一名18歲以下受養人，費用為25,000美元（約19.5萬港元）；18歲或以上則為50,000美元（約39萬港元）。上述數字由CIU公布的費用表訂明，該費用表經部長令更新並按《投資入籍法》刊憲。NTF路徑的政府行政費為單一申請人50,000美元（約39萬港元），四人家庭75,000美元（約58.5萬港元），另加1,500美元（約11,700港元）處理費。連同盡職審查費7,500美元（約58,500港元），單一申請人的總現金支出約為209,000美元（約163萬港元），未計法律及顧問費用。
無持有期及退出要求
與房地產路徑不同，NTF捐獻不設最低持有期要求。捐獻完成、公民身份批出後，申請人對計劃再無任何財務責任。這使NTF路徑在結構上接近純粹的「現金換護照」交易，適合重視流動性、無意管理格林納達資產的申請人。代價是捐獻設計上一經付出即無法收回。四人家庭支付275,000美元（約214.5萬港元）的捐獻及費用後，不會獲得任何資本回報——全數由國家消耗。
適合追求速度與簡便的申請人
NTF路徑最適合符合三項條件的申請人：無意日後處理房地產退出、需在三個月內取得公民身份、以及希望避免在境外持有物業的行政負擔。對於主要目標是免簽證進入神根區（任何180天期間內停留90天）及英國（每次到訪最長六個月）的家庭，NTF捐獻以最低文件工作量達至該目標。此外，有意透過格林納達條約申請美國E-2條約投資者簽證的申請人，亦傾向選擇此路徑——捐獻直接貢獻格林納達經濟，美國領事官員在評估E-2申請的真實性時可能將此列為考慮因素。
房地產投資路徑：資本回收與流動性取捨
房地產路徑要求申請人在政府核准的物業中投資最少270,000美元（約210.6萬港元），該金額自2024年修訂以來維持不變。物業必須持有最少五年方可轉售，期間不得轉讓予另一名投資入籍申請人，除非新買家亦符合計劃的最低投資門檻。
最低投資額及政府費用
房地產投資額270,000美元（約210.6萬港元）同時適用於單一申請人及最多四人家庭。此路徑的政府行政費為單一申請人65,000美元（約50.7萬港元，較之前上調15,000美元），四人家庭75,000美元（約58.5萬港元）。處理費1,500美元（約11,700港元）及盡職審查費7,500美元（約58,500港元）維持不變。單一申請人的總前期現金支出約為344,000美元（約268.3萬港元）。其中270,000美元（約210.6萬港元）為資產——一項可在五年後出售的房地產權益——其餘74,000美元（約57.7萬港元）為費用及行政費，不予退還。
五年持有期及轉售限制
五年持有期載於《格林納達投資入籍規例》（2014年第22號法定文書，經修訂）。持有期內，物業可出租予第三方，許多核准發展項目提供每年2%至4%的保證租金回報。然而，物業不得轉售予另一名投資入籍申請人，除非新買家亦投資最少270,000美元（約210.6萬港元）。此限制實際上將轉售市場局限於非投資入籍買家，或願意支付全額最低投資額的投資入籍申請人。實務上，許多投資者透過向新投資入籍申請人出售物業退出——新買家支付270,000美元（約210.6萬港元）最低投資額，觸發其自身的公民申請。原始投資者在五年鎖定期後收回資本，扣除任何代理佣金或資本增值稅。
資本回收與回報計算
房地產路徑常被形容為NTF捐獻的「資本保值」替代方案，但實際算術更為複雜。單一申請人投資270,000美元（約210.6萬港元）於核准物業，五年後以相同價格出售，可收回總前期現金支出（344,000美元，約268.3萬港元）的78%。其餘22%——74,000美元（約57.7萬港元）的費用及行政費——無法收回。若物業每年升值3%，五年後的淨回報約為43,000美元（約33.5萬港元），部分抵銷費用。若物業貶值或需折讓出售，資本損失將疊加費用負擔。四人家庭的總前期現金支出約為354,000美元（約276.1萬港元，包括270,000美元投資及84,000美元費用），其中76%可按面值收回。
經核准項目路徑：2025年修訂後的新選項
經核准項目路徑於2024年引入，並經2025年《投資入籍規例》修訂後完善，允許申請人投資CIU預先核准的特定基建或旅遊項目。此路徑與房地產路徑的區別在於，投資通常以項目公司的股權或債務工具形式結構化，而非直接購入物業。
投資門檻及項目資格
經核准項目路徑的最低投資額為270,000美元（約210.6萬港元），與房地產路徑相同。然而，政府行政費較低：單一申請人50,000美元（約39萬港元），四人家庭75,000美元（約58.5萬港元），與NTF路徑一致。處理費1,500美元（約11,700港元）及盡職審查費7,500美元（約58,500港元）適用。單一申請人的總前期現金支出約為329,000美元（約256.6萬港元），其中270,000美元（約210.6萬港元）投入項目，59,000美元（約46萬港元）為費用消耗。
風險回報結構與退出機制
項目須經CIU預先核准，並通常附有明確的退出時間表——多數項目在投資後三至五年提供回購選項。與房地產路徑不同，經核准項目路徑不設五年強制持有期；退出條款由項目文件訂明。然而，投資者承擔項目層面的商業風險：若項目未能達到預期回報或延遲完工，資本回收可能受影響。CIU要求項目發起人提供擔保或履約保證，但保證的執行力取決於格林納達法院的管轄權。對於熟悉私募股權結構的家辦而言，此路徑提供較房地產更高的潛在回報，但流動性風險亦相應增加。
強化盡職審查與地區特定要求
2026年3月的費用修訂同時引入針對四個指定地區申請人的強化盡職審查程序。CIU未公開公布完整地區名單，但業界消息指包括中國大陸、俄羅斯、伊朗及阿富汗。強化盡職審查費用為每位申請人15,000美元（約11.7萬港元），為標準盡職審查費（7,500美元，約58,500港元）的兩倍。審查範圍擴展至申請人的資金來源文件、商業背景及關聯方審計，CIU保留要求申請人提供經認證的銀行結單及稅務申報表副本的權力。對於來自指定地區的申請人，審批時間可能延長至120天。
投資人checklist
- 確認總成本而非最低投資額：房地產路徑單一申請人總前期現金支出約344,000美元（約268.3萬港元），其中78%可回收；NTF捐獻約209,000美元（約163萬港元），全額消耗。
- 評估資金鎖定期：NTF無鎖定期；房地產路徑五年強制持有；經核准項目路徑退出時間表視乎項目文件，通常三至五年。
- 核實自身地區是否觸發強化盡職審查：來自指定地區的申請人須預留15,000美元（約11.7萬港元）額外費用及最長120天審批時間。
- 釐清受養人定義：四人家庭（主申請人、配偶及最多兩名受養人）的費用結構與額外受養人不同，18歲以上受養人費用為18歲以下者的兩倍。
- 比較E-2簽證策略：NTF捐獻路徑對格林納達經濟的直接貢獻，在美國E-2條約投資者簽證申請中可能被視為有利因素。
- 更新費用假設：CIU費用表在過去十四個月內兩度調整，申請前應查閱CIU官方刊憲的最新費用表。