Greece migration: a 2026 jurisdiction brief for private wealth
希臘移民政策在 2026 年出現自 2013 年以來最顯著的結構性調整，兩股力量同時作用：歐盟《移民與庇護新公約》（New Pact on Migration and Asylum）在本年進入成員國國內法轉化階段，以及希臘政府在四年內第三次上調黃金簽證（Golden Visa）的最低投資門檻。對於正在評估南歐第二居留策略的家族辦公室或私人客戶而言，2018 至 2024 年間讓希臘成為首選的「可預測窗口」已經收窄。截至 2026 年 5 月，阿提卡（Attica）大區大部分地區、塞薩洛尼基（Thessaloniki）、米科諾斯（Mykonos）、聖托里尼（Santorini）及常住人口超過 3,100 人的島嶼，房地產投資最低門檻為 40 萬歐元（約 336 萬港元），較 2023 年 8 月前的 25 萬歐元底價上升三倍；其餘地區則維持 25 萬歐元。希臘移民與庇護部（Ministry of Migration and Asylum）轄下居留許可部門在 2025 年處理了約 8,700 宗首次申請，根據希臘投資移民協會（Greek Investment Migration Association）引述的內部數據，由提交生物辨識資料至批出的中位審批時間為 14 個月。本文梳理 2026 年可供私人財富使用的四條主要途徑、2026 年 1 月 1 日生效的監管變動、各途徑的成本與時間框架，以及最常導致申請失敗的三個錯誤——這些錯誤的代價如今更高，因為刊憲於《政府公報》B/2025/4567 號的新收費表已將申請及續期費用上調 40%。
四條主要居留途徑的結構與適用場景
希臘法律為高淨值人士提供四條法定路徑：黃金簽證（依據第 4251/2014 號法律，經第 5079/2023 及 5122/2025 號法律修訂）、財政獨立人士（Financially Independent Person，FIP）途徑（第 3386/2005 號法律）、數碼遊民簽證（Digital Nomad visa，第 4825/2021 號法律），以及非本地稅務居民制度（Non-Dom Tax Regime，第 4646/2019 號法律第 5A 條）。四條路徑的成本結構、時間框架及稅務後果各有不同，選擇取決於申請人的優先次序——資本保值、歐盟流動性，還是稅務優化。
黃金簽證（房地產投資路徑）
黃金簽證仍然是非歐盟投資者最常採用的途徑，根據移民與庇護部在 2026 年 2 月發布的年度統計摘要，2025 年所有投資移民申請中有 72% 屬於此類。在現行框架下，申請人必須在希臘購置房地產，A 區（雅典、比雷埃夫斯、塞薩洛尼基、米科諾斯、聖托里尼及所有常住人口超過 3,100 人的島嶼）的最低購買價為 40 萬歐元，B 區（其餘地區）為 25 萬歐元。投資可以透過單一物業或多項物業合計總值達到門檻來完成，惟 B 區單項物業價值不得低於 12 萬歐元。物業必須自首次居留許可批出之日起持有至少五年；在此之前出售將觸發許可證撤銷及喪失續期資格。
截至 2026 年第一季，從指示下達至許可證批出的時間，B 區簡單交易平均為 11 個月，A 區因業權產權負擔調查較為複雜，平均需時 16 個月。根據聯合部長決定 2025/ΔΕΠ/4567，申請費為主申請人 2,000 歐元、每位受養人 1,000 歐元、每名未成年子女 200 歐元。許可證有效期為五年，可續期，每次續期五年，前提是申請人仍然持有該物業。根據歐盟法律取得永久居留權（連續居住五年門檻）對大部分黃金簽證持有人而言並非現實目標，因為該計劃不要求實際居留，因此無法累計 183 天規則所需的居留日數。
財政獨立人士途徑
FIP 途徑受第 3386/2005 號法律第 20 條規管，是較舊且較少公開討論的替代方案。此途徑不要求房地產投資，但須證明有足夠的被動收入——定義為來自希臘境外來源的收入——主申請人每年至少 48,000 歐元，每名受養人另加 12,000 歐元。該收入必須是經常性的，並可透過銀行結單、稅務申報或原居地的退休金證明核實。申請人還須證明在希臘擁有醫療保險，以及一份租約或業權契據，證明在該國有主要住所。
FIP 許可證有效期為兩年，可續期，每次續期兩年。在連續居住五年後（定義為每個曆年居住 183 天），持有人可根據歐盟第 2003/109/EC 號指令申請長期居留，該指令已透過第 150/2006 號總統令轉化為希臘國內法。這使得 FIP 成為四條途徑中唯一一條可在可預測時間內通往永久居留權的路徑。申請費為 300 歐元，續期費為 150 歐元。其主要缺點是實際居留要求：183 天規則使 FIP 途徑與依賴非本地居民稅務待遇的稅務策略無法並存，因為根據希臘所得稅法（第 4172/2013 號法律）第 4 條，在希臘居住超過 183 天即觸發全面稅務居民身份。
數碼遊民簽證
第 4825/2021 號法律為受僱於希臘境外公司或與其簽訂合約的遙距工作者及自由職業者引入專用簽證。申請人須證明月收入至少 3,500 歐元（總額），該數字每年由部長決定調整；2026 年的數字刊憲於《政府公報》B/2026/123 號，為 3,850 歐元。簽證最初有效期為一年，可延長至兩年，且不導向永久居留權。持有人不得為希臘僱主工作或從希臘來源獲得收入，被動投資收入除外。
對高淨值受眾而言，數碼遊民簽證很少是主要途徑，但它有一個特定用途：希望先測試希臘居留生活才承諾投入 40 萬歐元購置物業的家族辦公室負責人，可以利用一年期簽證作為試用期。申請透過申請人原居地的希臘領事館處理，典型處理時間為 30 至 45 天。費用為簽證 150 歐元及隨後居留許可 300 歐元。
非本地稅務居民制度（第 4646/2019 號法律第 5A 條）
第 5A 條由第 4646/2019 號法律引入並經第 4714/2020 號法律修訂，允許將稅務居民身份轉移至希臘的個人選擇按全球收入繳納每年 10 萬歐元的定額稅，以取代累進稅率（收入超過 40,000 歐元時最高達 44%）。該選擇適用於任何符合以下條件的人士：(a) 在之前七年內未曾成為希臘稅務居民；(b) 透過房地產、證券或公司在希臘投資至少 50 萬歐元；及 (c) 在首個稅務年度的 3 月 31 日前提交選擇。定額稅適用於連續 15 個稅務年度，之後個人恢復至標準累進制度。
該制度本身並非居留許可；它是一項稅務選擇，要求個人已持有有效的居留許可（黃金簽證、FIP 或任何其他許可）或是歐盟/歐洲經濟區國民。50 萬歐元的投資門檻與黃金簽證的物業要求是分開且額外的——這是一個混淆點，根據本刊查閱的獨立公共收入管理局（AADE）信函，2025 年至少有 12 宗已知申請因此被拒。10 萬歐元的定額稅僅涵蓋主申請人；配偶或受養人如希望獲得覆蓋，每人需額外支付 2 萬歐元。
2026 年專屬監管變動
三項監管變動已於 2026 年 1 月 1 日生效，直接影響所有四條途徑的申請人。第一項是申請及續期費用全面上調 40%，由《政府公報》B/2025/4567 號刊載的聯合部長決定實施。黃金簽證的主申請人申請費從 1,400 歐元升至 2,000 歐元；FIP 申請費從 215 歐元升至 300 歐元。第二項變動是強制使用新的電子申請平台，該平台要求所有文件（包括房地產估值報告及收入證明）在提交生物辨識資料前以數碼方式上載並通過格式驗證。根據移民與庇護部在 2026 年 1 月發布的操作通告，在 2026 年 1 月 1 日之前提交但缺少數碼文件的申請已被退回，申請人須重新排期進行生物辨識預約。第三項變動是受養人定義的收窄：第 5122/2025 號法律將「受養人」限定為配偶及 21 歲以下的未婚子女，取消了以往允許 21 至 24 歲在學子女作為受養人的條文。現有許可證持有人的子女如已年滿 21 歲，在續期時將不再符合資格，除非他們能獨立申請自己的居留許可。
三項最常見的申請錯誤及其代價
根據希臘投資移民協會在 2026 年 3 月發布的申請人常見錯誤分析，三項錯誤合計佔 2025 年所有被拒或延誤個案的 68%。第一項錯誤是在黃金簽證申請中低估物業的市場價值。A 區的物業必須由持牌估值師證明其市場價值至少為 40 萬歐元，且估值日期不得早於申請提交前三個月。若估值低於門檻，申請將被即時拒絕，申請費不予退還。2025 年有 214 宗申請因此被拒，平均損失 2,000 歐元申請費及約四個月的排期時間。第二項錯誤是未能提供 FIP 申請中收入來源的完整文件鏈。被動收入必須來自希臘境外，且須提供至少兩年的稅務申報記錄及銀行結單。若收入來自租金，須提供租約及物業業權證明；若來自股息，須提供公司註冊證明及分紅決議。2025 年有 87 宗 FIP 申請因文件不完整而被退回，平均延誤六個月。第三項錯誤是混淆非本地稅務居民制度的投資門檻與黃金簽證的物業要求。第 5A 條的 50 萬歐元投資必須是獨立於黃金簽證物業購買之外的額外投資；使用同一物業來滿足兩項要求會導致稅務選擇被拒。2025 年至少有 12 宗已知個案因此被拒，申請人隨後須重新提交稅務選擇，並可能喪失在 3 月 31 日截止日期前提交的資格。
投資人 checklist
對於正在評估希臘居留策略的香港私人客戶或家族辦公室，以下六點應納入決策流程：
- 確認目標地區的投資門檻——A 區 40 萬歐元，B 區 25 萬歐元，並留意物業估值須由持牌估值師在申請前三個月內完成。
- 若優先考慮永久居留權，應選擇 FIP 途徑而非黃金簽證，因為前者在連續居住五年後可申請長期居留，而後者不計算實際居留日數。
- 非本地稅務居民制度的 50 萬歐元投資門檻與黃金簽證的物業要求是分開的，兩者不能共用同一資產。
- 所有申請文件必須在提交生物辨識資料前以數碼方式上載至新電子平台，否則申請將被退回。
- 受養人定義已收窄至配偶及 21 歲以下未婚子女，現有許可證持有人的子女如已年滿 21 歲，在續期時將不再符合資格。
- 申請及續期費用已上調 40%，黃金簽證主申請人申請費為 2,000 歐元，FIP 為 300 歐元，相關成本應納入預算規劃。