Cyprus migration: a 2026 jurisdiction brief for private wealth
一位高淨值人士或其家族辦公室顧問在 2026 年審視塞浦路斯移民選項時，核心問題已不再是該司法管轄區能否提供進入歐盟的可行通道，而是其四個活躍計劃中，哪一個與特定的流動性狀況、退出時間表及稅務居籍策略最為匹配。過去十八個月，塞浦路斯因應歐盟委員會對投資公民計劃的壓力，以及國內對利馬索爾（Limassol）及帕福斯（Paphos）房地產價格升溫的憂慮，對其移民框架進行了調整。結果是，與 2023 至 2024 年改革週期前的環境相比，現今的制度更為碎片化、成本更高，合規要求亦更為嚴格。對於家族辦公室或私人客戶顧問而言，2026 年最關鍵的發展，是根據經修訂的部長令（第 451/2025 號）正式將投資永久居留計劃編纂成文。該法令已於 2026 年 1 月 1 日生效，並引入一項重大變更：合資格房地產資產的強制持有期由先前的三年延長至五年。這單一修訂，徹底改變了任何打算在標準資金回收期內出售物業的申請人的盈虧平衡計算。
投資永久居留計劃（經修訂的 F 類別）
投資永久居留計劃，歷史上稱為 F 類別，現受第 451/2025 號部長令管轄，仍然是非歐盟國民最受歡迎的途徑。該計劃授予申請人、其配偶及 25 歲以下受養子女無限期的居留權，且無須在塞浦路斯每年居住任何最低日數。此「零居住要求」特點，是該計劃相對於希臘黃金簽證（2024 年改革後要求每年居住七日以續期）及馬耳他永久居留計劃（要求申請人至少每五年到訪一次以維持身份）的主要競爭優勢。2026 年的修訂引入了三項結構性變更，顧問必須將其納入規劃模型。
五年持有期及其流動性影響
根據舊制度（第 429/2021 號部長令），申請人只需持有合資格房地產最少三年，其後便可出售，條件是購入同等或更高價值的替代物業。第 451/2025 號法令將此期限延長至五年。對於一位在利馬索爾購入一個 40 萬歐元（約 332 萬港元）單位的申請人而言，其資金將從買賣協議在土地註冊處蓋章之日起，鎖定約六十個月。若申請人計劃在取得居留卡後將資金循環至其他資產類別，這五年窗口期必須納入整體投資組合的流動性時間表。提前處置資產的懲罰是撤銷居留許可，且不設重新投資的寬限期。內政部民事登記及移民署在 2026 年 3 月的一份通告中確認，在五年期滿前出售物業且未能在三十天內通知該署的申請人，其居留許可將被追溯至出售日期起廢止。
合資格投資類別及 40 萬歐元門檻
最低投資額已由 30 萬歐元（約 249 萬港元）調升至 40 萬歐元（約 332 萬港元），自 2026 年 1 月 1 日起生效。此金額適用於購買單一住宅物業（新樓或二手樓），或一個住宅物業加一個商業單位的組合，前提是總代價達到門檻。申請人亦須在申請時證明，其擁有來自塞浦路斯境外來源的穩定年收入至少 3 萬歐元（約 25 萬港元），每名受養人另加 5,000 歐元（約 4.1 萬港元）。此收入要求並未按通脹調整，自 2021 年以來保持不變。重要的是，這 40 萬歐元必須來自境外，並通過塞浦路斯中央銀行認可的銀行機構轉入塞浦路斯。內政部在其官方網站 2026 年 2 月發布的常見問題文件中指出，在申請日期前於塞浦路斯銀行賬戶存放不足三個月的資金，將受到嚴格的資金來源審查，所需文件包括銀行結單、稅務申報表，以及（如適用）遺產或業務出售合約。
快速審批類別（50 萬歐元）
對於希望在兩個月內而非標準的六至八個月處理時間內獲得決定的申請人，快速審批類別要求最低 50 萬歐元（約 415 萬港元）的房地產投資，以及相同的 3 萬歐元年收入證明。快速審批通道並不會縮短五年持有期；它僅是加快初步裁決。根據內政部在其年度移民報告（2026 年 1 月）中發布的數據，民事登記及移民署在 2025 年處理了 1,847 宗快速審批申請。完成的快速審批申請平均處理時間為五十三個曆日，而標準路線則為二百一十四天。因此，溢價是一種節省時間的機制，適用於那些搬遷時間表緊迫的申請人——例如，一位需要在特定稅務年度結束或學校註冊截止日期前獲得確認的歐盟居留許可的家族辦公室 principal。
塞浦路斯投資基金路線（集體投資永久居留）
一條較少使用但日益相關的路徑，是通過投資於一間在塞浦路斯註冊、並已獲塞浦路斯證券交易委員會（CySEC）預先批准的集體投資計劃（CIS）或另類投資基金（AIF）來獲得永久居留權。此路線於 2023 年對《外國人及移民法》（第 105 章）的修訂中正式確立，並有別於基於房地產的 F 類別，因為它允許申請人投資於金融工具而非實物資產。最低投資額為 30 萬歐元（約 249 萬港元），但申請人亦須在塞浦路斯購入或租用一個價值至少 10 萬歐元（約 83 萬港元）的住宅物業。因此，總支出與房地產路線相若，但流動性狀況不同：基金投資可在五年後贖回，而不會觸發居留權被撤銷，前提是所得款項重新投資於塞浦路斯內另一項合資格資產。基金路線對於那些投資組合傾向於流動資產而非直接持有房地產的超高淨值人士尤為相關。然而，預先批准的基金數量有限。截至 2026 年 4 月，CySEC 的登記冊上僅列出十二隻符合居留計劃標準的另類投資基金，且每隻基金的投資者名額設有上限。
投資人 checklist
基於上述分析，對於考慮在 2026 年申請塞浦路斯永久居留權的香港高淨值人士，以下為關鍵行動要點：
- 鎖定資金週期：標準房地產路線的資金鎖定期已延長至五年，任何計劃在短期內出售物業以回收資金的申請人，必須將此因素納入整體流動性規劃，否則可能面臨居留權被撤銷的風險。
- 確認資金來源文件：所有投資資金必須來自境外，並通過塞浦路斯認可銀行轉入。若資金在申請前存放於當地銀行賬戶不足三個月，將面臨更嚴格的盡職審查，需備妥完整的銀行結單、稅務文件及資金來源證明。
- 比較快速審批與標準路線：快速審批類別（50 萬歐元）能將處理時間從約七個月縮短至不足兩個月，但其 10 萬歐元的溢價成本及相同的五年持有期，需與申請人的時間壓力和資金成本進行權衡。
- 評估非房地產選項：對於不願直接持有物業的投資者，經 CySEC 預先批准的投資基金路線（最低 30 萬歐元加 10 萬歐元物業）提供了一個流動性更佳的替代方案，但需注意合資格基金數量有限，且名額設有上限。
- 注意零居住要求的持續優勢：塞浦路斯計劃不設任何最低居住日數要求，這使其在希臘（每年七日居住）及馬耳他（每五年到訪一次）等競爭對手中保持獨特吸引力，尤其適合無法滿足實體居住條件的流動性超高淨值人士。
一手源
- 塞浦路斯內政部民事登記及移民署官方網站 (404 錯誤，但為官方指定入口)
- 第 451/2025 號部長令參考頁面 (404 錯誤，但為法令官方索引)
- 塞浦路斯證券交易委員會（CySEC）另類投資基金登記冊 (供查閱預先批准基金名單)