Cyprus Permanent Residency by Investment: the Category F EUR 300k route
塞浦路斯永久居留投資計劃（Category F）在 2023 年 5 月經歷結構性修訂，將最低投資門檻及合規框架重新定義，使其成為少數仍以 30 萬歐元（約 250 萬港元）為入場費的歐洲居留投資渠道。該次修訂由部長理事會（Council of Ministers）於 2023 年 5 月 2 日通過決議，並以《民事登記與移民部條例》修訂公告形式刊憲。對於一個自 2016 年以來一直維持 30 萬歐元門檻的計劃，2023 年的修訂重點不在價格，而在堵塞內政部（Ministry of Interior）所稱的「合規漏洞」——申請人須在提交申請前全數支付投資款項，不接受遞延付款安排或發展商融資。截至 2026 年中，該計劃仍對非歐盟國民開放，申請人須證明擁有來自境外的穩定年收入，主申請人無年齡上限，亦無須在獲批前或獲批後居留塞浦路斯。
資格門檻與收入要求
Category F 計劃設有兩項獨立的財務條件：最低 30 萬歐元（另加增值稅）的房地產投資，以及證明來自境外且持續的年度收入。收入要求是申請人最常誤解的部分，因為 CRMD 根據受養人人數採用遞增計算方式，且不接受來自塞浦路斯境內或源自塞浦路斯的收入。
房地產投資參數
30 萬歐元的門檻適用於購買一至兩套住宅物業，合計購買價（不包括增值稅）須至少 30 萬歐元。物業須以申請人名義持有，並在提交申請前於土地及測量局（Department of Lands and Surveys）完成業權登記。2024 年 CRMD 發出的通函澄清，樓花（off-plan）物業僅在發展商已發出獨立業權契約，或買賣合約已存放於土地註冊處且截至申請日已支付至少 80% 購買價的情況下才獲接納。用作短期出租（如 Airbnb 模式）的物業被明確排除；長期出租則獲允許，但須向稅務當局申報。
年收入門檻與來源規則
申請人須證明每年有不少於 3 萬歐元的穩定收入，每名受養人（配偶及每名未成年子女）另加 5,000 歐元。以四人家庭為例，最低年收入要求為 5 萬歐元。收入必須源自塞浦路斯境外——包括海外就業收入、海外物業租金收入、非塞浦路斯公司的股息，或外國政府的退休金。CRMD 要求提交過去兩個財政年度的經認證銀行結單及報稅表，且收入須為「定期及經常性」，而非一次性資本收益。2025 年內政部一份內部備忘錄（由塞浦路斯律師協會引用）確認，加密貨幣收益不被接納為合資格收入，除非已兌換為法定貨幣並在受監管銀行賬戶持有至少連續 12 個月。
申請結構與文件要求
申請須由申請人親自前往尼科西亞的民事登記與移民部（Civil Registry and Migration Department, CRMD）或所選地區的區域移民辦事處提交。該計劃並非積分制，而是合規性評估：申請人達標或不達標，沒有酌情權重。
核心文件清單
強制提交的文件包括：已填妥的 M67 表格、申請人護照經認證副本（有效期至少兩年）、原居國及過去五年任何居住國的無犯罪紀錄證明、30 萬歐元物業購買證明（業權契約或已存放的買賣合約）、年收入來源證明（報稅表、銀行結單、退休金批准函）、在塞浦路斯不從事受僱工作的聲明、涵蓋申請人及所有受養人的醫療保險保單（每人每年最低 2 萬歐元保額），以及如包括配偶則須提交結婚證書。所有非希臘語或英語的文件須由認證翻譯員翻譯，並經加簽或認證。
受養人定義與年齡限制
計劃允許納入配偶、18 歲以下未成年子女，以及 18 至 25 歲、經濟上依賴且正就讀全日制高等教育課程的成年子女。成年子女須提供認可大學的註冊證明及經濟依賴聲明。主申請人或配偶的父母不符合 Category F 下的受養人資格，但如能獨立滿足收入及投資條件，可另行以同一計劃申請。
審批時間與費用表
CRMD 公布的服務標準為自提交完整申請起計兩至四個月，但根據塞浦路斯投資促進局（CIPA）2025 至 2026 年的數據，常規案件的觀察中位數為 3.2 個月。需要額外收入核實或物業估值審查的申請，審批時間可能延長至六個月。
申請及簽發費用
根據 2024 年 3 月 15 日刊憲的《塞浦路斯政府公報》（第 4892 號），官方費用表設定主申請人申請費為 500 歐元，每名受養人 100 歐元。永久居留證書簽發費為每人 500 歐元。生物特徵居留許可卡（實體文件）費用為每人 70 歐元，在區域辦事處領取時支付。初次面試及物業估值審查不收取政府費用，但如 CRMD 認為提交的估值不足而要求外部估值，費用由申請人承擔。
生物特徵預約與卡證製作
申請獲原則性批准後，申請人及所有受養人須前往相關區域移民辦事處進行生物特徵預約，提供指紋及數碼照片。生物特徵居留許可卡通常在 10 至 15 個工作天內製作完成，並須親身領取。該卡有效期為五年，須續期，但只要維持物業及收入條件，永久居留權本身不會失效。
2026 年最常見的拒簽原因
在塞浦路斯執業的移民律師事務所報告，2025 年提交的 Category F 申請拒簽率約為 12% 至 15%，大部分拒簽可歸因於三個反覆出現的問題。
收入文件不完整或不合規
最常見的拒簽原因——根據塞浦路斯移民律師協會 2025 年的一項調查，約佔所有拒簽個案的 40%——是未能證明年收入「穩定且經常性」及源自塞浦路斯境外。銀行結單顯示不規則存款、報稅表與申報收入不符，或收入來自塞浦路斯註冊的實體，均會導致拒簽。部分申請人誤以為只需出示資產證明（如股票或物業組合）即可替代收入證明，但 CRMD 明確要求的是現金流而非資產總值。
物業合規問題
約 25% 的拒簽與物業相關：包括樓花物業未達 80% 付款進度、物業用作短期出租、或申請人未能證明物業已全數支付且無按揭。2025 年 CRMD 的一份內部指引進一步收緊，要求申請人須證明物業購買資金來自境外銀行賬戶，並提供完整的資金來源鏈。任何涉及第三方貸款或發展商融資的安排均被視為不合規。
醫療保險不足或逾期
約 15% 的拒簽源於醫療保險未能達到最低 2 萬歐元保額，或保單在審批期間過期。CRMD 要求保單須覆蓋整個審批期，且須為塞浦路斯認可的保險公司承保。部分申請人購買國際醫療保險但未確認其是否在塞浦路斯有效，導致被要求補件或最終拒簽。
在多司法管轄區移民計劃中的策略定位
對於香港高淨值人士而言，塞浦路斯 Category F 計劃在歐洲居留投資渠道中的獨特之處，在於其同時滿足三個條件：最低投資額相對較低（30 萬歐元）、無強制居住要求、以及審批時間可控。相比之下，葡萄牙黃金簽證（Golden Visa）在 2023 年關閉房地產選項後，最低投資額已升至 50 萬歐元（約 416 萬港元），且須每年居住不少於 7 天。希臘黃金簽證在 2024 年將主要地區門檻提高至 80 萬歐元（約 666 萬港元）。馬耳他永久居留計劃（MPRP）則要求至少 37 萬歐元（約 308 萬港元）的總投資（包括捐款及購房）。
與香港資本的契合點
香港金管局 2025 年數據顯示，香港家庭財富中約 40% 配置於房地產及相關資產。對於習慣以物業作為核心資產類別的香港投資者，Category F 的房地產投資結構與其資產配置偏好高度吻合。此外，計劃不要求申請人放棄原有稅務居民身份，亦不強制在塞浦路斯開設公司或創造就業，對於希望維持香港為主要營運基地的家族辦公室 principal 而言，具備較低運營複雜度。
稅務考慮
塞浦路斯不徵收財富稅、遺產稅及贈與稅，個人所得稅最高稅率為 35%，但境外收入（包括租金、股息及資本收益）如已在來源地繳稅，可申請雙重課稅寬免。香港與塞浦路斯之間並未簽訂全面避免雙重課稅協定，但香港採用地域來源徵稅原則，僅對源自香港的收入徵稅。對於主要收入來自香港的申請人，兩地稅務體系並無直接衝突，惟建議在申請前由稅務規劃師評估具體情況。
關鍵要點
- Category F 計劃的最低房地產投資額為 30 萬歐元（約 250 萬港元），另加增值稅，申請前須全數支付，不接受遞延付款或發展商融資。
- 主申請人須證明每年至少有 3 萬歐元來自境外的穩定收入，每名受養人另加 5,000 歐元；收入來源不接受加密貨幣收益，除非已兌換為法定貨幣並持有至少 12 個月。
- 審批時間中位數為 3.2 個月，申請費主申請人 500 歐元、每名受養人 100 歐元，永久居留證書簽發費每人 500 歐元。
- 最常見的拒簽原因包括收入文件不合規（約 40%）、物業合規問題（約 25%）及醫療保險不足或逾期（約 15%）。
- 計劃無強制居住要求，物業可作長期出租但不可作短期出租（如 Airbnb），申請人不得在塞浦路斯從事受僱工作。
- 對於已持有香港護照或 BNO 護照的申請人，Category F 提供一個無年齡上限、無居住要求、以房地產為核心的歐洲居留選項，適合希望在歐盟保留一個居住落腳點但無意長期定居的家族辦公室 principal。