Greece golden visa and investor residency programmes in 2026
希臘黃金簽證（Golden Visa）及投資者居留計劃在 2026 年已非單一產品，而是兩個法律框架並存的雙軌系統。傳統房地產通道在 2024 年 8 月修訂後，最低門檻已由 25 萬歐元大幅調升至 80 萬歐元（約 665 萬港元），覆蓋阿提卡（Attica）、塞薩洛尼基（Thessaloniki）、米科諾斯（Mykonos）、聖托里尼（Santorini）及人口逾 3,100 人的島嶼；其餘地區則劃一為 40 萬歐元（約 332 萬港元）。與此同時，2023 年 3 月 29 日刊憲的第 5038/2023 號法律（Law 5038/2023）引入的「戰略投資簽證」——涵蓋希臘公司股權、政府債券及銀行存款——正吸納同一批高淨值資金。對於評估希臘居留權的香港私人客戶或家族辦公室 principal 而言，決策已非單純比較每歐元可購得多少平方呎，而是在兩個持有期、續期條件及最終入籍路徑截然不同的制度之間作選擇。
2024 年修訂後的房地產黃金簽證
希臘黃金簽證的正式法律依據為第 4251/2014 號法律（Law 4251/2014）第 20 條，2024 年 8 月經歷了自 2013 年推出以來最重大的門檻調整。第 5100/2024 號法律（Law 5100/2024）於 2024 年 4 月 2 日刊憲，同年 9 月 1 日生效，將阿提卡、塞薩洛尼基、米科諾斯、聖托里尼及人口逾 3,100 人的島嶼的最低房地產購置金額，由 25 萬歐元上調至 80 萬歐元（約 665 萬港元）；其餘地區則為 40 萬歐元（約 332 萬港元）。上述金額須用於購置單一物業，且物業實用面積不少於 120 平方米；以多項物業合計金額達標的做法已不再獲接納。
合資格購置方式
投資者可購入物業的完整業權（full ownership）、裸業權（bare ownership）或用益權（usufruct），亦可透過由投資者全資擁有的法律實體進行購置。租賃權（leasehold）及分時度假安排（time-sharing）均不符合資格。投資必須在簽證五年有效期內持續持有；在續期前出售物業將導致簽證被撤銷。希臘移民與庇護部（Ministry of Migration and Asylum）在其官方指引中確認，只要物業仍屬投資者資產組合一部分，簽證可每五年續期一次。
25 萬歐元的例外：歷史建築及改建物業
第 5100/2024 號法律設有豁免條款，保留 25 萬歐元（約 208 萬港元）門檻，適用於購入已列為受保護建築（listed building）的物業，或將商用或工業單位改建為住宅用途的物業，條件是改建工程須在居留許可申請提交前完成。此例外條款已在雅典市中心形成一個歷史物業的利基市場，並在比雷埃夫斯（Piraeus）催生前貨倉改建項目。有關物業仍須符合 120 平方米的最低面積要求。希臘發展部（Ministry of Development）在 2024 年 9 月發出的通函中明確指出，相關市政府發出的改建許可證日期必須早於購置物業的公證契約日期。
第三國國民資格及排除條款
歐盟成員國、歐洲經濟區（EEA）及瑞士公民因已享有自由流動權利，不符合申請資格。受歐盟制裁或與希臘無外交關係國家的公民，實際上亦被排除在外。此計劃不設最低逗留日數要求；簽證持有人不論身在希臘境外多久，只要維持投資，續期均不受影響。對於經常往來各地的超高淨值人士而言，此項無實際居住義務的條款，仍是希臘黃金簽證最具吸引力之處。
第 5038/2023 號法律戰略投資簽證
第 5038/2023 號法律於 2023 年 3 月 29 日刊憲，引入了一條平行的居留許可通道，針對向希臘公司、希臘政府債券或希臘銀行存款投入資本的投資者。此通道旨在引導外國資金流入生產性經濟而非住宅房地產市場，並由希臘發展部及希臘發展銀行（Hellenic Development Bank）根據一套獨立的規則管理。
投資門檻及工具類別
根據第 5038/2023 號法律，最低投資額為 40 萬歐元（約 332 萬港元），適用於向在希臘營運且最低股本為 40 萬歐元的希臘股份有限公司（S.A.）或私人資本公司（I.K.E.）作資本出資。投資者亦可購入最低價值 40 萬歐元、持有期不少於三年的希臘政府債券，或將 40 萬歐元存入希臘銀行賬戶，鎖定至少三年。第四個選項——投資於希臘互惠基金或另類投資基金——同樣要求最低 40 萬歐元及三年鎖定期。
初創簽證子類別
第 5038/2023 號法律內設有一個子類別，針對投資於已在希臘創新企業國家登記冊（National Registry of Innovative Enterprises）註冊的初創公司。最低門檻為 25 萬歐元（約 208 萬港元），投資須持有至少三年。有關初創公司須已獲希臘研究與創新總秘書處（General Secretariat for Research and Innovation）認證為創新企業。截至 2026 年 5 月，登記冊上共有 47 間初創公司，集中於雅典及塞薩洛尼基，根據秘書處公開數據庫，其中位數資本額為 120 萬歐元。
續期及永久居留路徑
根據第 5038/2023 號法律發出的許可證有效期為五年，只要維持投資，可每五年續期一次。連續居留五年後，持有人可根據第 4251/2014 號法律第 21 條申請永久居留許可，申請條件為在之前五年期間每年在希臘逗留不少於 183 日。此項實際居住要求，與房地產黃金簽證不設居住義務的規定，構成重大差異。取得永久居留權七年後，可申請歸化入籍，條件是通過希臘語 B1 水平測試及公民知識考試。
黃金簽證持有人的稅務影響
希臘黃金簽證持有人的稅務安排，取決於其稅務居民身份，而非簽證類別。若持有人每年在希臘逗留少於 183 日，且其「重大利益中心」（centre of vital interests）不在希臘，則不被視為稅務居民，僅須就源自希臘的收入繳稅。若超過 183 日門檻，則成為稅務居民，須就全球收入按累進稅率繳稅，最高稅率為 44%，另加最高 10% 的團結附加稅（solidarity contribution）。
第 4172/2013 號法律第 5A 條的非定居稅制
希臘於 2020 年引入非定居（non-dom）稅制，編入《所得稅法》（第 4172/2013 號法律）第 5A 條。此制度允許將稅務居籍轉移至希臘的稅務居民，選擇就其全球收入繳納每年 10 萬歐元（約 83 萬港元）的固定稅款，另加每名受養家庭成員 10 萬歐元的附加費。此選擇有效期為 15 年，不可續期。成為稅務居民的黃金簽證持有人，若在提出選擇前的六年中，任何五年均非希臘稅務居民，即可申請此制度。希臘公共收入獨立管理局（AADE）負責審批申請，首筆 10 萬歐元稅款須在選擇獲接納後 30 日內繳付。
房地產稅務考慮
購入希臘物業的房地產黃金簽證持有人，須繳納年度 ENFIA 物業稅，稅率按物業的稅務評估值計算，介乎 0.1% 至 1.0%，視乎地區及物業特徵而定。出售希臘房地產的資本增值稅為個人 15%，並容許按 2008 年購入成本進行指數化調整。物業租金收入按累進稅率最高 44% 繳稅，住宅租約可扣除 5% 的視作開支（deemed-expense deduction），商業租約則為 10%。若黃金簽證持有人不將物業出租，僅作自用，則無須繳納租金收入稅。
申請流程及時間表
無論選擇哪條通道，黃金簽證的申請均須向投資者居住地所屬的希臘移民局區域主管提交。申請人須提供有效護照、無犯罪紀錄證明、健康保險證明及投資證明文件。房地產通道下，須提交經公證的購置契約及產權證明；戰略投資通道下，則須提交公司註冊證明、債券購買證明或銀行存款證明。審批時間一般為兩至三個月，但實際情況因區域及申請量而異。獲批後，申請人須親身前往希臘領取臨時居留許可，有效期為五年。
關鍵要點
- 希臘房地產黃金簽證最低投資額已上調至 80 萬歐元（高需求地區）或 40 萬歐元（其他地區），單一物業面積須不少於 120 平方米，不設最低居住日數要求。
- 第 5038/2023 號法律戰略投資簽證提供公司股權、政府債券及銀行存款等選項，最低投資額為 40 萬歐元，初創類別為 25 萬歐元，但續期及永久居留須符合每年 183 日居住要求。
- 歷史建築及改建物業仍可享受 25 萬歐元門檻，但改建許可證須早於購置契約日期，且物業面積須達 120 平方米。
- 非定居稅制容許稅務居民選擇每年繳付 10 萬歐元固定稅款以豁免全球收入課稅，有效期 15 年，黃金簽證持有人符合資格者可申請。
- 房地產黃金簽證持有人若每年在希臘逗留少於 183 日，僅須就希臘來源收入繳稅，無全球收入稅務責任。
- 歸化入籍須在取得永久居留權七年後方可申請，並須通過希臘語 B1 水平測試及公民知識考試。