Greece golden visa and investor residency programmes in 2026
希腊黄金签证在2026年面临一个三年前不存在的结构性分叉。传统的房地产挂钩签证仍可申请，但最低门槛已大幅上调至排除多数外围市场的水平；与此同时，2023年《第5038号法律》引入的“创业投资”或“战略投资”签证正在争夺同一批资本。对于评估希腊居留权的高净值投资人而言，决策不再是简单的每欧元能买多少平方米，而是在两种截然不同的法律框架之间选择——它们持有期、续签条件和最终入籍路径均有本质差异。
2024年门槛修订后的房地产黄金签证
希腊黄金签证正式名称为《第4251/2014号法律》第20条下的“投资者居留许可”，其最重大的修订发生在2024年8月。《第5100/2024号法律》于2024年4月2日刊登在政府公报，2024年9月1日起生效，将阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼以及人口超过3100人的岛屿的最低房地产购置门槛从25万欧元提高至80万欧元（约85.6万美元）。在其他所有地区，最低门槛设定为40万欧元（约42.8万美元）。这些金额适用于单套面积至少120平方米的房产；通过购买多套房产来凑齐门槛的做法已不再允许。
合格投资标的：所有权形式与实体结构
投资人可以取得完全所有权、裸所有权或用益权，且可通过投资人持有100%股份的法律实体购买房产。租赁权安排不符合条件。分时共享安排也被排除在外。投资必须在五年许可有效期内持续持有；在续签前处置房产将导致许可被撤销。希腊移民与庇护部在其官方网站 migration.gov.gr 发布的官方指引中确认，只要房产仍保留在投资人资产组合中，许可每五年可续签一次。
25万欧元例外条款：受保护建筑与用途转换
《第5100/2024号法律》中的一项例外条款保留了25万欧元门槛，适用于购买被列为受保护建筑的房产，或将商业或工业用房转换为住宅用途，前提是在提交居留许可申请前完成转换。这一例外条款在雅典市中心催生了一个针对历史建筑的利基市场，并在比雷埃夫斯形成了前仓库改造的细分领域。房产仍需满足120平方米的最低面积要求。希腊发展部在2024年9月发布的一份通函中明确，相关市政当局出具的转换许可日期必须早于购房公证契约日期。
第三国国民资格与排除条款
欧盟成员国、欧洲经济区及瑞士公民不具备申请资格，因其已享有自由流动权。受欧盟制裁或与希腊无外交关系的国家公民事实上被排除在外。该项目不设最低居住要求；许可持有人可在希腊境外居住任意时长而不影响续签，前提是投资得以维持。这一无实际居住义务的特征，仍是该项目对流动超高净值个人最具吸引力的单一要素。
《第5038/2023号法律》战略投资签证
《第5038/2023号法律》于2023年3月29日刊登在政府公报，引入了一条平行居留许可，适用于向希腊公司、希腊政府债券或希腊银行存款投入资本的投资人。该路径旨在将外国资本导入生产性经济而非住宅房地产市场，并受一套由希腊发展部和希腊开发银行管理的独立规则约束。
投资门槛与工具类型
根据《第5038/2023号法律》，最低投资额为40万欧元，用于向一家在希腊运营且最低股本为40万欧元的希腊股份有限公司或私人资本公司进行资本出资。投资人也可购买最低价值40万欧元、最低持有期三年的希腊政府债券，或在希腊银行账户存入至少40万欧元、锁定三年。第四种选项——投资希腊共同基金或另类投资基金——要求最低40万欧元且三年锁定期。
创业签证子类别
《第5038/2023号法律》下的一个子类别针对投资于在国家创新企业登记册注册的希腊初创企业。最低门槛为25万欧元，投资必须持有至少三年。该初创企业必须已获得研究与创新总秘书处的创新认证。截至2026年5月，登记册上列有47家初创企业，集中在雅典和塞萨洛尼基，根据该总秘书处公开数据库，其中位资本化规模为120万欧元。
续签与永久居留路径
根据《第5038/2023号法律》签发的许可有效期为五年，可连续续签五年期，前提是投资得以维持。连续居住满五年后，持有人可根据《第4251/2014号法律》第21条申请永久居留许可，该条款要求在前五年期间每年在希腊居住至少183天。这一实际居住要求是与房地产黄金签证的重大差异——后者无此义务。永久居留满七年后可申请入籍，需通过希腊语B1水平测试和公民知识考试。
黄金签证持有人的税务影响
希腊黄金签证持有人的税务待遇取决于持有人的税务居民身份，而非签证类型。在希腊年居住不足183天且未将“重大利益中心”设在希腊的黄金签证持有人不被视为税务居民，仅就希腊来源收入纳税。超过183天门槛者成为税务居民，需就全球收入按最高44%的累进税率纳税，另加最高10%的团结税。
《第4172/2013号法律》第5A条下的非定居税务制度
希腊于2020年引入非定居税务制度，编入《所得税法》第5A条。该制度允许将税务居所迁至希腊的税务居民选择对其全球收入按每年10万欧元（约10.7万美元）的固定税额纳税，每名受抚养家庭成员附加10万欧元附加费。该选择有效期为15年，不可续签。该制度适用于成为税务居民的黄金签证持有人，前提是在选择前的六年中，至少有五年未在希腊作为税务居民。独立公共收入管理局负责受理申请，首笔10万欧元税款应在选择被接受后30天内缴纳。
房地产税务考量
购置希腊房产的房地产黄金签证持有人需缴纳年度单一物业税，税率根据区域和房产特征，在房产课税价值的0.1%至1.0%之间。出售希腊房地产的资本利得税为个人15%，允许按2008年购置成本进行指数化调整。房产租金收入按最高44%的累进税率纳税，住宅租赁可扣除5%的视同费用，商业租赁可扣除10%。不将房产出租、仅用于自住的黄金签证持有人无需缴纳租金收入税。
申请流程与时间线
根据任意一条路径申请黄金签证，均需向申请人居住地或拟购置房产所在地的主管移民局提交。房地产路径要求提交购房公证契约、土地登记证明以及资金来源证明文件。战略投资路径要求提交投资合同、希腊公司注册证明以及银行转账凭证。希腊移民与庇护部在2025年发布的操作指南中表示，标准处理时间为收到完整申请材料后的60个工作日，但实际时间因申请量波动而有所不同。
关键要点
希腊黄金签证在2026年已演变为两个并行但规则迥异的项目，投资人需根据自身资本规模、居住意愿和长期目标做出选择。房地产路径无居住要求但门槛已大幅提高，战略投资路径有183天居住要求但投资标的更具多样性。80万欧元门槛适用于阿提卡、塞萨洛尼基和主要岛屿，40万欧元适用于其他地区，25万欧元例外条款仅限受保护建筑或用途转换。战略投资路径的最小金额为40万欧元，创业子类别为25万欧元，两者均要求三年锁定期。税务居民身份由实际居住天数决定，非定居制度可提供每年10万欧元的全球收入固定税负。入籍需永久居留满七年并通过希腊语B1考试，而房地产路径本身不直接通向永久居留。