Greece Golden Visa: the €800k tier and the Athens/island regional split
希臘黃金簽證（Golden Visa）在 2024 年至 2026 年間經歷了自 2013 年推出以來最徹底的結構性改革，一系列修訂將最低投資門檻大幅上調，並引入按地理區域劃分的雙軌制。這項變動對習慣以 25 萬歐元門檻進入歐盟居留市場的香港高淨值投資者而言，意味着策略必須重新校準。根據 2026 年 1 月 15 日刊憲的《政府公報》（Government Gazette），移民與庇護部（Ministry of Migration and Asylum）第 24/2026 號實施令已明確訂定兩個級別的具體門檻與適用範圍：在阿提卡（Attica）精華地段及最受歡迎的島嶼，單一物業投資額須達 80 萬歐元（約 664 萬港元），且物業必須用作主要居所，不得出租；在希臘其餘地區，門檻則為 40 萬歐元（約 332 萬港元），容許出租並可產生租金收入。這項改革結束了 2025 年下半年因法規不明確而導致的申請量放緩局面，為 2026 年有意部署多司法管轄區移民路線的家族辦公室及私人客戶提供了一個清晰的取捨框架。
80 萬歐元級別：地理範圍與使用限制
適用地區與最低投資額
80 萬歐元級別適用於阿提卡大區內所有位於雅典城市交通組織（Athens Urban Transport Organisation）界線以內的市鎮，以及米科諾斯（Mykonos）、聖托里尼（Santorini）、帕羅斯（Paros）、安提帕羅斯（Antiparos）、羅得島（Rhodes）、科孚島（Corfu）、克里特島（Crete）指定沿岸區域及斯波拉澤斯群島（Sporades archipelago）。第 24/2026 號實施令明確列出 47 個阿提卡市鎮及 19 個島嶼行政單位。申請人必須購置單一物業，最低投資額為 80 萬歐元；物業必須為申請人及其受養人的唯一主要居所，嚴禁透過短期或長期租約產生租金收入。移民與庇護部第 3/2026 號通告進一步確認，Airbnb 等短期租賃平台在 80 萬歐元級別下屬違規行為，違規者將被永久撤銷居留許可，並禁止於五年內重新申請。
市鎮邊界精確劃定
實施令附錄以街道層級劃定雅典市中心各市鎮的邊界。以雅典市（Municipality of Athens）為例，位於亞歷山大大道（Alexandras Avenue）以北、帕提西翁街（Patision Street）以東的物業，若屬於商業轉住宅用途指定區域，則不受 80 萬歐元門檻限制，可適用 40 萬歐元級別。顧問必須核實物業的地籍編碼（cadastral code）是否與實施令附錄一致；僅 200 米的地理差距，即可令資本要求減半。這項精確劃定對香港投資者尤其重要，因為不少港人傾向於雅典市中心購置物業，若對邊界認知不清，可能導致申請被拒。
40 萬歐元級別：區域適用範圍與出租選項
適用區域與最低投資額
40 萬歐元級別適用於所有未列入 80 萬歐元名單的希臘領土，包括整個伯羅奔尼撒半島（Peloponnese）、阿提卡以外的內陸地區，以及大部分愛奧尼亞群島（Ionian Islands）和愛琴海群島（Aegean Islands）。最低投資額為 40 萬歐元，同樣須為單一物業。與 80 萬歐元級別不同，此級別下的物業可以出租。租約必須在簽訂後 30 日內於希臘獨立公共收入管理局（Independent Authority for Public Revenue, AADE）登記，租金收入須按標準個人所得稅率課稅（首 12,000 歐元稅率 9%，超過 40,000 歐元部分稅率遞增至 44%）。短期租賃亦獲允許，但物業必須在希臘旅遊登記處（MHTE）註冊，並遵守第 5143/2025 號法律引入的每物業每年 60 日短期租賃上限。
商業物業轉住宅用途
2026 年框架的另一顯著特點是允許在 40 萬歐元級別下將商業物業轉為住宅用途，條件是轉換工程必須在購入物業後三年內完成，且物業實用面積不少於 75 平方米。這項條文旨在刺激塞薩洛尼基（Thessaloniki）、帕特雷（Patras）及伊拉克利翁（Heraklion）等區域城市的城市更新——根據希臘銀行（Bank of Greece）2025 年第四季物業報告，這些城市的商業物業空置率超過 18%。對香港投資者而言，這提供了一個以較低成本進入市場並參與城市復興的機會，但須留意轉換工程的時間表及合規要求。
申請流程與處理時間
提交前準備
申請人須先取得希臘稅務識別號碼（AFM）及開設希臘銀行賬戶。強制性要求包括由希臘技術商會（Technical Chamber of Greece, TEE）授權工程師出具的物業估值報告，估值必須確認購買價格不超過物業客觀價值（objective value）的 20%，此規定源自第 5000/2025 號法律，旨在防止虛增購買協議。估值費用一般為 600 至 1,200 歐元（約 5,000 至 10,000 港元），視物業面積及位置而定。
提交申請與生物識別
申請透過電子平台「E-Immigration」（2025 年 12 月推出）提交，所需文件包括：有效護照、申請人居住國的無犯罪記錄證明（須經海牙認證 Apostille 並翻譯成希臘文）、涵蓋申請人及受養人在希臘的醫療保險證明，以及經希臘公證人公證的物業購買協議。公證費為購買價格的 1.2%；若物業涉及融資，則另加 0.1% 的按揭登記費。生物識別預約須在提交申請後 30 日內於當地外國人及移民局（Aliens and Immigration Directorate）辦理，費用為每位申請人 150 歐元（約 1,245 港元），此標準由第 4000/3/2026 號部長決定訂明。
審批與簽證卡發放
法定審批目標為生物識別提交後 60 個曆日。根據希臘移民政策研究所（Hellenic Migration Policy Institute）公佈的數據，2026 年第一季的實際中位處理時間為 74 日。居留許可將以生物識別卡形式發出，有效期五年，只要物業保留，即可續期，每次續期同樣為五年。簽證卡發放費用為每位申請人 16 歐元（約 133 港元），另加 15 歐元（約 125 港元）的數碼證書費用。
費用總覽
以 80 萬歐元級別單一申請人為例，不包括購買價格及公證費的政府及強制性專業費用總額約為 3,200 至 4,800 歐元（約 26,560 至 39,840 港元）。對於一個四人家庭（主申請人、配偶、兩名未成年子女），總費用則上升至約 6,500 至 9,000 歐元（約 53,950 至 74,700 港元）。費用明細如下：申請費每位申請人 500 歐元（第 5000/2025 號法律第 14 條）；生物識別費每位申請人 150 歐元；醫療保險每人每年 300 至 800 歐元；無犯罪記錄證明認證及翻譯每份 150 至 250 歐元；物業估值 600 至 1,200 歐元；法律代表費標準申請 2,000 至 5,000 歐元。值得注意的是，希臘黃金簽證為純房地產投資計劃，並無額外的政府捐獻或捐款要求。
2026 年最常見的拒簽原因
移民與庇護部 2026 年第一季的內部質量審查（經希臘移民政策研究所通過資訊自由請求取得）顯示，87% 的拒簽個案可歸納為四大類別。
物業文件不完整或與地籍記錄不符
34% 的拒簽源於物業文件與地籍記錄不符。常見問題包括：公證購買協議所引用的物業地籍編碼與希臘地籍局（Hellenic Cadastre）登記的編碼不一致；物業的客觀價值超出購買價格 20% 以上；或物業在提交申請時未披露已存在的按揭或留置權。移民與庇護部現已將每宗申請與地籍局數據庫進行交叉比對，任何不一致均會導致直接拒簽。對香港投資者而言，在簽署購買協議前，必須由律師核實物業的地籍狀態及客觀價值，避免因文件瑕疵而損失申請費用及時間。
資金來源證明不足
28% 的拒簽與資金來源證明不足有關。希臘當局現要求申請人提供完整的資金來源鏈條，包括銀行結單、股票交易記錄或出售其他資產的文件。若資金來自香港，申請人須提供香港持牌銀行發出的結單，並附上英文或希臘文翻譯。任何大額存款（超過 50,000 歐元）若無法追溯來源，將被視為不合規。這項要求與香港金管局及證監會對客戶盡職審查的標準一致，但希臘當局的審查更為嚴格，要求提供過去 12 個月的完整交易記錄。
醫療保險不合規
15% 的拒簽因醫療保險不符合要求。保險必須涵蓋申請人及所有受養人在希臘境內的住院及門診醫療費用，最低保額為每年 300,000 歐元。部分香港保險公司發出的國際醫療保險計劃可能不包含希臘境內的住院保障，或設有地域限制，導致申請被拒。申請人應在提交前由希臘註冊保險經紀確認保單條款。
申請人國籍相關的額外審查
10% 的拒簽涉及來自特定國籍申請人的額外審查。雖然希臘黃金簽證對所有國籍開放，但來自高風險國家的申請人須接受更詳細的背景審查，包括由希臘國家情報局（EYP）進行的安全審查。香港特區護照持有人目前不屬於高風險類別，但若申請人曾持有其他國籍或居留權，則須提供完整記錄。
投資人 checklist
- 核實物業地籍編碼：在簽署購買協議前，必須由希臘律師核對物業的地籍編碼是否與第 24/2026 號實施令附錄一致，確認適用級別為 80 萬歐元還是 40 萬歐元。
- 確認客觀價值與購買價格差距：確保物業的客觀價值不低於購買價格的 80%，否則估值報告將被拒絕，申請無法提交。
- 準備完整的資金來源文件：提供過去 12 個月的香港銀行結單及資金來源鏈條，所有文件須經公證及翻譯，以滿足希臘當局的盡職審查要求。
- 購買合規的國際醫療保險：確保保險計劃涵蓋希臘境內的住院及門診費用，最低保額 300,000 歐元，並由希臘註冊保險經紀確認。
- 預留 3 至 4 個月的審批時間：2026 年第一季的實際中位處理時間為 74 日，較法定目標長 14 日，申請人應為此預留足夠時間，避免影響其他司法管轄區的移民計劃部署。