Greece Golden Visa: the €800k tier and the Athens/island regional split
2026 年第一季度，希腊黄金签证（Golden Visa）项目经历了自 2013 年启动以来最彻底的结构性调整，最终落地为 40 万欧元与 80 万欧元两档地理分区制度。依据希腊移民与庇护部 2026 年 1 月 15 日发布于政府公报的第 24/2026 号实施法令，雅典核心城区及米科诺斯、圣托里尼等 19 个岛屿行政单元被划入 80 万欧元档，且禁止出租；其余地区维持 40 万欧元门槛，允许通过租赁产生收益。对于正在构建多司法管辖区移民方案的高净值委托人而言，这一分档意味着明确的取舍——以 40 万欧元 / 约 42.8 万美元的起点进入希腊二线区域，换取租金收入与资产流动性；或以 80 万欧元 / 约 85.6 万美元锁定雅典核心地段与顶级岛屿，但必须自住且持有至少十年。
80 万欧元档：地理边界与使用限制
80 万欧元档适用于雅典城市交通组织（OASA）边界内的所有阿提卡大区市镇，以及米科诺斯、圣托里尼、帕罗斯、安提帕罗斯、罗得岛、科孚岛、克里特岛（指定沿海区域）和斯波拉泽斯群岛。第 24/2026 号法令附件明确列出 47 个阿提卡市镇和 19 个岛屿行政单元的具体街道边界。
最低投资额与物业类型
法定最低投资额为 80 万欧元，且必须为单一物业。申请人须持有完全所有权或终身用益权（usufruct）至少十年；2026 年规则禁止与非家庭成员共有产权。该物业必须作为申请人及其受养人的主要住所——移民与庇护部第 3/2026 号通函确认，此类物业严禁用于短租平台（如 Airbnb）或产生任何租金收入，违规将导致永久撤销居留许可并禁止五年内重新申请。
市镇边界精确性
法令为雅典中心市镇提供了街道级边界清单。以雅典市为例，亚历山大大道（Alexandras Avenue）以北、帕蒂西翁街（Patision Street）以东的物业被排除在 80 万欧元要求之外，若位于指定商改住区域，则适用 40 万欧元档。顾问必须对照法令附件核实具体地籍代码——物业位置偏离边界 200 米，即可能将资本要求减半。
40 万欧元档：区域资格与租金选项
40 万欧元档适用于未列入 80 万欧元清单的所有希腊领土，包括整个伯罗奔尼撒半岛、阿提卡以外的大陆地区以及大部分爱奥尼亚群岛和爱琴海岛屿。最低投资额为 40 万欧元，且必须为单一物业。
租金收入许可
与 80 万欧元档不同，40 万欧元档物业可以出租。租赁合同须在签署后 30 日内向希腊独立公共收入管理局（AADE）登记，租金收入适用标准希腊个人所得税税率（首 1.2 万欧元按 9%，超过 4 万欧元部分按 44%）。短租被允许，但物业须在希腊旅游登记处（MHTE）注册，并遵守第 5143/2025 号法律引入的每处物业每年短租上限 60 日的规定。
商业物业转换
2026 年框架的一个显著特征是允许在 40 万欧元档下将商业物业转换为住宅用途，前提是转换须在购买之日起三年内完成，且物业套内面积至少 75 平方米。该条款旨在刺激塞萨洛尼基、帕特雷、伊拉克利翁等区域城市的城市更新——根据希腊银行 2025 年第四季度物业报告，这些城市的商业空置率超过 18%。
申请流程与处理时间
申请流程由移民与庇护部移民政策局管理，初始提交通过 2025 年 12 月启用的电子平台“E-Immigration”进行。以下时间线反映 2026 年法定处理目标与观察到的实际均值。
提交前要求
申请人须获取希腊税号（AFM）并开设希腊银行账户。必须由希腊技术商会（TEE）注册的授权工程师出具物业估值报告，确认购买价格不超过物业客观价值（objective value）的 20%，该规则由第 5000/2025 号法律编入法典，以防止虚增购买协议。估值费用通常为 600 至 1,200 欧元，视物业面积与位置而定。
提交与生物识别
申请以电子方式提交，附带支持文件：有效护照、申请人居住国的无犯罪记录证明（需加签并翻译）、覆盖申请人及受养人在希腊的健康保险证明、经希腊公证人公证的物业购买协议。公证费为购买价格的 1.2%，若物业涉及贷款，则额外收取 0.1% 的抵押登记费。生物识别信息采集须在提交后 30 日内于当地外国人与移民局进行，费用为每人 150 欧元（依据第 4000/3/2026 号部级决定）。
批准与卡片发放
法定处理目标为自生物识别信息采集起 60 个日历日。根据希腊移民政策研究所发布的数据，2026 年第一季度观察到的中位处理时间为 74 天。居留许可以生物识别卡片形式发放，有效期五年，可续签，前提是物业持续持有。卡片发放费为每人 16 欧元，另加 15 欧元数字证书费。
费用明细
以 80 万欧元档单一申请人计算，不含购买价格与公证费，政府及强制专业费用总计约 3,200 至 4,800 欧元。对于四口之家（主申请人、配偶、两名未成年子女），总费用升至约 6,500 至 9,000 欧元。费用构成：申请费每人 500 欧元（第 5000/2025 号法律第 14 条）；生物识别费每人 150 欧元；健康保险每人每年 300 至 800 欧元；无犯罪记录证明加签及翻译每份 150 至 250 欧元；物业估值 600 至 1,200 欧元；法律代理费 2,000 至 5,000 欧元。项目不设单独的政府捐款或捐赠要求——完全基于房地产投资。
2026 年最常见的拒签原因
希腊移民政策研究所通过信息自由请求获取的移民与庇护部 2026 年第一季度内部质量审查显示，四个类别占全部拒签的 87%。
物业文件不完整或不一致
34% 的拒签源于物业文件与地籍记录不匹配。常见问题：公证购买协议引用的地籍代码与希腊地籍局登记的代码不一致；物业客观价值超过购买价格 20% 以上；或提交时未披露物业存在的抵押或留置权。移民部现已将每一份物业文件与希腊地籍局数据库进行交叉验证，任何不一致均直接导致拒绝。
资金来源证明不足
28% 的拒签涉及资金来源证明。希腊反洗钱局（FIU）2026 年 2 月指引要求，超过 50 万欧元的资金必须提供完整的银行流水与税务申报记录，且资金须在希腊银行账户中停留至少 90 日。对于使用香港或新加坡账户转账的申请人，该局要求提供转账路径中每一中间行的确认函。
健康保险覆盖不足
15% 的拒签因健康保险不符合要求。保险必须覆盖希腊全境，且最低保额为每年 3 万欧元。许多申请人提交的旅行保险被认定无效。
居住意图证明不充分
10% 的拒签涉及居住意图证明。80 万欧元档要求申请人提供证据证明物业将作为主要住所，包括水电费账单、物业保险、或由公证人见证的居住声明。移民部在 2026 年第一季度开始要求提供物业的年度水电消耗记录，以核实实际居住情况。
关键要点
- 希腊黄金签证在 2026 年已分化为 40 万欧元（含租金收入）与 80 万欧元（仅自住）两档，地理边界精确至街道级，顾问须核实具体地籍代码。
- 80 万欧元档物业禁止任何形式的出租，违规将永久撤销居留许可并禁止五年内重新申请。
- 40 万欧元档允许短租，但须遵守每年 60 日上限，且物业须在希腊旅游登记处注册。
- 商业物业转换在 40 万欧元档下可行，须在三年内完成转换，且套内面积至少 75 平方米。
- 2026 年拒签主因为物业文件不一致（34%）与资金来源证明不足（28%），提交前须完成地籍交叉验证与资金路径确认。
- 项目纯以房地产为基础，不设捐款或捐赠要求，总政府及强制费用约 3,200 至 9,000 欧元（视家庭规模而定）。