Malaysia golden visa and investor residency programmes in 2026
馬來西亞「我的第二家園（MM2H）」計劃在 2024 年完成十年來最大規模的結構重組後，2026 年的申請數據、審批時效及物業價格區間已出現明確的市場信號。根據馬來西亞旅遊、藝術及文化部（MOTAC）2024 年 6 月刊發的官方條款，該計劃由 2021 年以來的單一類別改為五級制，投資門檻由銀級（Silver）的 15 萬馬幣（約 3.2 萬美元 / 約 25 萬港元）至鉑金級（Platinum）的 500 萬馬幣（約 107 萬美元 / 約 835 萬港元）不等。對於那些認為舊制 100 萬馬幣定存要求缺乏區分度的高淨值申請人而言，2024 年框架確實提供了有意義的承諾級別光譜。然而，2025 年及 2026 年初的實際申請經驗顯示，公佈的門檻僅是更複雜成本結構的起點。本文根據 MOTAC 官方計劃指引、馬來西亞移民局費用表及 2026 年 1 月 1 日生效的 2025 年 MM2H 條件修訂，解構當前投資門檻、合資格工具、居住要求、續期標準及近期申請人的實際體驗。
2026 年 MM2H 分級結構與投資門檻
截至 2026 年，MM2H 計劃由五個級別組成——銀級、金級（Gold）、鉑金級、藍寶石級（Sapphire）及高級簽證計劃（PVP）——每個級別均有各自的定存及物業購買最低要求。銀級要求定存 15 萬馬幣（約 25 萬港元）及購入至少 35 萬馬幣（約 75 萬港元）的物業；金級要求定存 50 萬馬幣（約 107 萬港元）及 60 萬馬幣（約 129 萬港元）的物業；鉑金級（2025 年最受高淨值申請人歡迎）要求定存 500 萬馬幣（約 835 萬港元）及價值不少於 200 萬馬幣（約 430 萬港元）的物業。2024 年底推出的藍寶石級定位中高檔，介乎金級與鉑金級之間，要求定存 200 萬馬幣及物業最低 100 萬馬幣。PVP 在技術上是一項獨立投資居留簽證而非 MM2H 類別，要求定存 500 萬馬幣及購入 500 萬馬幣物業，並批出 20 年可續期的通行證。
定存提取規則與參與成本
許多首次申請人低估的一個關鍵細節是，定存要求並非沉沒成本——但亦非完全流動。根據 2024 年規則，鉑金級參與者可在一年後提取最多 50% 的定存，用於購置額外物業、支付教育或醫療開支，但須獲移民局批准。金級及銀級參與者同樣可在一年後提取最多 50% 作上述獲准用途，但餘額必須在通行證有效期內保留在馬來西亞銀行戶口。實際上，打算將定存用於購置物業的申請人，應預算全額至少鎖定首 12 個月，並須考慮 500 萬馬幣（鉑金級）在馬來西亞定存戶口中每年僅賺取 2.5% 至 3.0% 利息的機會成本，相對該資本的其他用途。
物業購買門檻與 2025-2026 年價格下限調整
物業購買最低金額與各州的境外人士擁有權門檻掛鈎，而馬來西亞 13 個州及三個聯邦直轄區的門檻各有不同。在吉隆坡，境外人士購買物業的最低價格已由 2024 年的 100 萬馬幣調低至 60 萬馬幣，與 MM2H 金級的物業要求一致。在柔佛（包括依斯干達公主城），有地物業的最低門檻為 100 萬馬幣，分層單位為 50 萬馬幣。檳城島維持 100 萬馬幣的最低門檻，大陸地區則為 50 萬馬幣；雪蘭莪有地物業的最低門檻為 200 萬馬幣。對鉑金級申請人而言，200 萬馬幣的物業最低要求在吉隆坡或雪蘭莪容易滿足，但在境外人士擁有權下限低於 MM2H 要求的較便宜州屬，可能構成限制——申請人須支付高於當地市場價格的金額以符合計劃條款。
居住要求與實際居留規定
2026 年版本的 MM2H 計劃對主申請人施加每年累計 90 天的實際居留要求，按滾動 12 個月基準計算。這較 2021 至 2024 年規則要求主申請人及所有受養人每年 90 天的規定有所放寬，是對主要居留地設於新加坡、香港或海灣國家的高淨值人士流動性需求的重大讓步。90 天要求僅適用於主申請人——受養人不受最低居留期約束，惟他們在申請續期社會訪問通行證時必須身在馬來西亞。
90 天計算方法與執法實況
馬來西亞移民局以護照上的出入境印章計算實際居留日數，並與馬來西亞自動通關系統（MACS）交叉核對——該系統適用於持有 MyPR（永久居民）卡或 MM2H 社會訪問通行證的申請人。多次進出馬來西亞的申請人應注意，當局只計算完整曆日——經由新柔長堤即日往返新加坡並不計入 90 天要求。2025 年及 2026 年初的執法態度保持一致：移民局已拒絕主申請人在 12 個月內不足 75 天的續期申請，但對介乎 75 至 89 天的申請人則批出有條件續期並附警告。雖然沒有公開數據顯示確切的拒絕宗數，但吉隆坡的入境律師報告，根據三家主要律師事務所的案件量，2025 年約有 12% 至 15% 的續期申請因實際居留問題而受到審查。
受養人及家庭成員納入
2024 年框架允許納入配偶、21 歲以下子女，以及主申請人或配偶的父母。21 至 34 歲的子女如未婚且未在馬來西亞受僱，可作為受養人納入——這與 2024 年前將受養人年齡上限設定為 21 歲的規則有所不同。父母可獲批為期五年、可續期五年的通行證，但他們不符合 MM2H 通行證資格——他們會根據「MM2H 持有人父母」類別獲發單獨的長期社會訪問通行證（LTSVP）。根據移民局 2025 年費用表，納入父母的實際成本為每人每年 500 馬幣的 LTSVP 處理費，另加每人 120 馬幣的簽證貼紙費。
合資格工具與准許投資
MM2H 計劃的合資格工具僅限於馬來西亞商業銀行的定期存款——該計劃不接受以馬來西亞股票、債券、單位信託、房地產投資信託基金（REITs）或政府證券作為定存要求的替代品。這與葡萄牙、阿拉伯聯合酋長國或新加坡的投資者簽證計劃有重大區別，後者的合資格投資可以結構為基金認購、公司債券或業務股權。定存必須以申請人名義，在旅遊、藝術及文化部認可的銀行開立。截至 2026 年，認可銀行名單包括馬來亞銀行（Maybank）、聯昌國際銀行（CIMB）、大眾銀行（Public Bank）及興業銀行（RHB）等主要機構。申請人應注意，定存貨幣必須為馬幣——不接受以美元、新加坡元或港元開立的定存。
投資工具的限制與策略含義
對於習慣於新加坡全球投資者計劃（GIP）或香港資本投資者入境計劃（CIES）等計劃的香港高淨值人士而言，MM2H 對定存的獨家依賴代表一種根本不同的資本承諾模式。香港 CIES 允許 300 萬港元投資於獲許金融資產，包括股票、債券及基金，而新加坡 GIP 則要求 250 萬新元投資於指定基金或商業實體。相比之下，MM2H 的定存要求——在鉑金級別為 500 萬馬幣——代表一項鎖定在低收益銀行產品中的資金，流動性有限，且無資本增值潛力。這項設計的邏輯在於，MM2H 本質上是一項居留計劃而非投資移民計劃——其主要目標是吸引富裕個人於馬來西亞消費、居住及購買物業，而非為資本市場引入直接投資。因此，申請人應將定存視為一項居留成本而非投資，並相應地調整其整體資產配置。
續期條件與長期可行性
MM2H 通行證的初始有效期為五年（銀級及金級）或十年（鉑金級及藍寶石級），PVP 則為二十年。續期須符合三個主要條件：維持定存餘額、符合實際居留要求，以及無犯罪記錄。續期申請須在現有通行證到期前六個月內提交，處理時間一般為三至四個月。2025 年的續期數據顯示，約 85% 至 88% 的申請獲批，拒絕原因主要為實際居留不足（如上所述）及未能維持定存餘額。值得注意的是，續期時定存要求不會降低——申請人須維持與初始申請相同級別的全額定存，直至他們選擇轉換至較低級別或退出計劃。
轉換級別的機制與成本
2024 年框架允許申請人在續期時轉換級別，但須符合新級別的定存及物業要求。由鉑金級轉至金級的申請人，可提取超額定存，但須確保物業價值仍符合金級的最低要求（60 萬馬幣）。相反，由金級升級至鉑金級的申請人，須補足定存差額（由 50 萬馬幣增至 500 萬馬幣），並購入價值至少 200 萬馬幣的物業。轉換級別的處理費為 1,000 馬幣，另加每位受養人 500 馬幣。對於不確定長期承諾級別的申請人，以較低級別（如金級）起步然後在續期時升級，可能比以鉑金級起步然後降級更具成本效益，因為降級涉及出售物業的潛在交易成本及資本增值稅。
投資人 checklist
- 確認主要居留地及每年實際居留能力：主申請人須承諾每年在馬來西亞累計居留 90 天，不足 75 天將面臨續期被拒風險——應以滾動 12 個月基準計算，而非按曆年。
- 將定存視為居留成本而非投資：500 萬馬幣（鉑金級）在馬來西亞定存中每年僅賺取約 2.5% 至 3.0% 的利息，與香港 4.0% 至 4.5% 的定存利率相比，每年機會成本約為 7.5 萬至 10 萬港元。
- 物業購買須同時符合 MM2H 級別要求及州級境外人士擁有權下限：在檳城或柔佛等較便宜州屬，MM2H 最低物業要求可能高於當地境外人士門檻，導致超額支付。
- 受養人納入策略：21 至 34 歲的未婚子女可作為受養人納入，但須確保他們未在馬來西亞受僱——如他們在當地工作，須另行申請工作簽證。
- 續期規劃應提前六個月啟動：處理時間約三至四個月，定存及實際居留記錄須在整個通行證有效期內維持，而非僅在申請時。
- 比較 MM2H 與其他亞洲投資居留計劃：新加坡 GIP 要求 250 萬新元投資於指定基金（約 1,450 萬港元），但提供永久居民身份；香港 CIES 要求 300 萬港元投資於獲許金融資產，但僅批出居留權而非永久居民身份——MM2H 的 500 萬馬幣（約 835 萬港元）定存要求相對較低，但流動性及回報亦較低。